Habitat indigne et insalubre

Source : PNLHI (Pole national de lutte contre l’habitat indigne) 

Des logements indécents

Un logement est dit indécent s’il laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou s’il n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.

Un propriétaire est tenu conformément au Code Civil de délivrer à son locataire, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 précise à ce titre les critères relatifs à la décence des logements, et indique qu’un logement doit contenir notamment :

• une installation permettant un chauffage normal ;
• une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants ;
• des installations d'évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ;
• un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine

Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine sont par définition des immeubles qui n’offrent pas les garanties minimum de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique et qui pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité des occupants ou des riverains.

Les logements dégradés

Les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des habitations étaient définies par les arrêtés préfectoraux portant règlements sanitaires départementaux (RSD) dans l'attente de décrets.

Concernant les locaux d’habitation, 2 décrets de juillet 2023, se substituent en partie aux règles prévues dans les RSD. Il s’agit des décrets :

• Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés,
• Décret n° 2023-641 du 20 juillet 2023 relatif à l'entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d'eau chaude à combustion et au ramonage des conduits de fumée.

Les dispositions des RSD non substituées par ces décrets restent en vigueur.

Sont ainsi définies les règles relatives :

• aux caractéristiques minimales des locaux pour être propre à l’habitation (surface minimale, hauteur sous plafond, éclairement, configuration du logement…),

• aux conditions de salubrité (couverture du bâti, équipements, eau et sanitaires, installations électriques, chauffage, renouvellement d’air, lumière etc.),
• aux conditions d’utilisation des locaux (suroccupation, activités ou appareils émettant des gaz de combustion, bruits, tranquillité du voisinage, gestion des déchets etc.),
• aux conditions d’entretien des locaux, d’utilisation et entretien des bâtiments, abords et parties communes,
• aux logements meublés, aux locaux affectés à l’hébergement collectif ou touristiques,
• à l’entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d'eau chaude à combustion et ramonage des conduits de fumée.

Tout logement présentant des infractions à ces dispositions est un logement dégradé.

Tout immeuble, vacant ou occupé, est insalubre lorsqu'un ou plusieurs éléments altère(nt), aggrave(nt) ou constitue(nt) un risque pour la santé physique, mentale et sociale des occupants ou de leurs voisins.

Il s’agit notamment de :

• sa configuration (habitabilité médiocre) ;
• son état (absence ou insuffisance d’entretien) ;
• sa nature (locaux destinés à d’autres usages tels que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur …) ;
• ses équipements (déficients ou absents) ;
• ses conditions d’occupation (mauvais usage ou suroccupation).

L’insalubrité peut ainsi concerner tous les locaux ou immeubles utilisés à des fins d'habitation ou d'hébergement.

Les logements présentant un risque d'exposition au plomb

Au sein des immeubles certains revêtements sont susceptibles de contenir des peintures au plomb. Les enfants fréquentant ces logements peuvent s’intoxiquer. Ces peintures peuvent également se désagréger sous forme de poussières nocives par inhalation.

En général, il convient que les locataires s’adressent, dans un premier temps, à leurs propriétaires pour leur demander de faire les travaux nécessaires (par lettre simple puis lettre recommandé). Si les problèmes persistent, différents interlocuteurs peuvent être sollicités, selon la situation :

• non respect des règles de décence : ces litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou/puis le tribunal judiciaire.
• non-respect des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité définies par le code de la santé publique aux articles R. 1331-14 à 78 et par les RSD (règlement sanitaire départemental) : le maire est chargé de l’application de ces règles sanitaires d'hygiène. Il peut ainsi mettre en demeure le responsable de prendre les mesures correctives dans un délai fixé. Le maire, ses adjoints ou les agents habilités et assermentés, peuvent dresser procès-verbal des infractions et transmettre au parquet.

• Logement insalubre. Lorsque les désordres, défauts ou dégradations sont de nature à engendrer un risque pour la santé ou la sécurité des personnes, ou que le local est impropre à l’habitation, l’ARS ou le SCHS, sur la base de leur rapport de visite, instruisent une procédure pouvant amener à la prise d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité. Cet arrêté peut prononcer des mesures correctives à apporter dans un délai fixé par le responsable (propriétaire, bailleur…), et parfois interdire temporairement ou définitivement l’habitation dans certaines situations. Les occupants bénéficient de mesures de protection.

• situations d’urgence sanitaire (danger sanitaire imminent) : en application du Code de la santé publique l’ARS ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) constatent la situation permettant au préfet d’ordonner, par arrêté préfectoral, l’exécution immédiate des mesures nécessaires.
• présence de peintures au plomb dégradées : en application du Code de la santé publique (articles L 1334-1 et suivants), l’ARS ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) dans les communes qui en sont dotées font réaliser les diagnostics nécessaires permettant au préfet de prescrire aux propriétaires les mesures d’urgence de lutte contre le saturnisme infantile.

De multiples acteurs interviennent dans la lutte contre l'habitat indigne. Pour plus d'efficacité pour repérer, évaluer et traiter les  situations rencontrées, ces acteurs sont mis en réseau au sein des plans départementaux de lutte contre l'habitat indigne (PDLHI).

Les signalements réceptionnés au guichet du PDLHI sont orientés vers le dispositif de traitement adapté. Les liens suivants permettent de préciser l’organisation dans chaque département :

• Alpes de Haute Provence (04)
• Hautes Alpes (05)
• Alpes Maritimes (06)
• Bouches du Rhône (13)
• Var (83)
• Vaucluse (84)

Les particuliers peuvent également signaler des désordres dans leur logement via la plateforme de signalements dématérialisée "Histologe" :

Prévention

Quel que soit l’état de votre logement, il existe des mesures simples pour limiter la dégradation de votre habitat ou conserver un habitat sain.

Penser aux entretiens courants et menues réparations

Certains entretiens relèvent des locataires. Ils peuvent aider à garder une bonne hygiène dans votre logement.

• Réparer les vitrages usagés ou abimés (carreaux cassés, mastic arraché) évite qu’ils perdent leur étanchéité.
• Désengorger des descentes d’eau ou gouttières permet d’éviter les débordements des infiltrations d’eau.
• Entretenir les appareils de chauffage à gaz ou les cheminées (contrôle annuel, ramonage) évite le retour de fumées et de monoxyde de carbone dans votre logement. Le contrôle annuel et le ramonage annuel ou biannuel selon les cas est obligatoire.

Aérer au moins dix minutes par jour

Aérer ! L’aération est un moyen efficace et primordial de prévention.

Renouveler régulièrement l’air de votre logement. Il est ainsi conseillé d’ouvrir les fenêtres au minimum 10 minutes par jour et d’augmenter cette durée après des activités de ménage ou de bricolage. Cette opération permet d’évacuer les substances nocives en suspension mais aussi de réduire l’humidité de votre logement et de le rendre ainsi plus sain. La cuisine et la salle de bain, soumises à l’humidité, sont des pièces particulièrement sensibles.

Important ! Avant l’ouverture des fenêtres, pensez à :

• ne pas laisser d’enfants en bas âge seuls dans la pièce si les fenêtres ne sont pas équipées d’un système de sécurité limitant leurs ouvertures (entrebâilleurs, etc.)
• baisser le thermostat de vos appareils de chauffage de manière à faire des économies d’énergie.

Ne pas boucher les conduits d’aération

La circulation d’air à l’intérieur du logement que ce soit par des grilles d’aération ou par une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) ne doit jamais être gênée par l’obstruction des ouvertures.

La VMC, ventilation mécanique contrôlée permet une bonne circulation de l’air dans un logement depuis les entrées d’air des pièces principales jusqu’à l’extraction dans les pièces humides. Du fait de son importance dans l’aération d’un logement, il est préférable qu’elle soit posée par un professionnel et qu’elle soit régulièrement entretenue (nettoyage de la grille et du filtre).

Penser aux gestes simples pour prévenir la pollution

• Préférer fumer à l'extérieur de l'habitation.
• Limiter l’utilisation des produits ménagers et de bricolage à ceux qui vous semblent indispensables et réduisez les quantités utilisées.
• Préférer des produits naturels : bicarbonate de soude, vinaigre, savon noir, etc. En cas d’utilisation d’encens, de désodorisants ou de bougies parfumées cela ne doit se faire que de manière occasionnelle.
• Stocker avec soin vos produits ménagers et suivre les conseils d’utilisation.
• Nettoyer régulièrement le linge de lit. En cas d’allergie aux acariens, des housses efficaces existent pour les matelas et oreillers.
• Utiliser une serpillière humide plutôt qu’un balai pour ne pas soulever de poussières.
• Laver les surfaces touchées par des moisissures à l’eau de Javel, dès leur apparition.
• Passer l’aspirateur plus souvent si vous avez des animaux.
• Fermer et sortir régulièrement vos poubelles pour ne pas attirer les nuisibles

Si vous habitez un immeuble construit avant 1949

• Les logements construits avant 1949 peuvent comporter des revêtements susceptibles de contenir des peintures au plomb. Prenez connaissance du constat d’exposition au plomb (CREP) que doit fournir le bailleur d’un logement d’avant 1949 aux locataires. Ce document indique si du plomb est présent ou non dans les peintures, et le cas échéant les précautions à suivre impérativement pour éviter l’exposition au plomb, pour les enfants en particulier.

En cas présence de plomb dans les peintures dans le logement, ou en cas de doute :

Il est  conseillé de suivre certaines précautions dans l’entretien de votre logement :

Recouvrir les zones où les peintures s’écaillent pour empêcher l’accès  les enfants de gratter et manger les écailles de peintures.

• Limiter la présence de poussières et pour cela préférer un ménage humide (serpillière, microfibre...)
• Les entreprises missionnées pour supprimer l’exposition au plomb doivent respecter les règles du code du travail.

Nettoyer les mains des enfants avant les repas couper les ongles courts, laver les jouets et peluches et préférer les jeux en extérieur.

En cas de suspicion de présence de canalisation en plomb dans votre logement : vous pouvez

Remplir un seau pour le ménage ou faire couler l’eau avant de boire l’eau du robinet.

Les parties communes peuvent aussi être endommagées et présenter un risque : si vous devez entreposer une poussette ou des jouets dans les parties communes : recouvrez-les de manière à les protéger de la poussière.

• Prévenir l’intoxication au plomb : Dépliant Ministère de la santé